En el mercado inmobiliario dominicano, especialmente en operaciones transfronterizas donde el comprador reside en Estados Unidos o Europa, el “entusiasmo por el proyecto” suele adelantarse a la verificación jurídica y financiera del promotor. Esa asimetría de información se amplifica cuando la propiedad se adquiere en preventa, cuando la construcción apenas iniciará, o cuando el comprador recibe un paquete de documentos que aparenta exhaustividad pero no necesariamente acredita lo esencial. Precisamente por eso, nuestro bufete en Santo Domingo ha estructurado un servicio integral de diligencia debida o due diligence inmobiliaria en la República Dominicana, diseñado para auditar riesgos, confirmar hechos registrales y contractuales, y producir un informe accionable que permita comprar con criterio técnico y no por confianza implícita.
El punto de partida de toda diligencia debida sería la comprensión del sistema de publicidad inmobiliaria dominicano y de la función del Estado en la mutación de derechos reales. La Ley núm. 108 05 de Registro Inmobiliario establece el marco institucional y los principios que gobiernan el saneamiento y el registro de los derechos reales, así como la registración de cargas y gravámenes sobre inmuebles, con intervención de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria (República Dominicana, Ley 108 05, 2005). Esto no es un tecnicismo: en la práctica, la seguridad jurídica de la compra depende de que el inmueble esté correctamente identificado, que el derecho del vendedor esté debidamente registrado y que el estado jurídico del inmueble no esté afectado por gravámenes, anotaciones o conflictos que desnaturalicen el valor económico de la transacción.
Nuestro servicio de due diligence se estructura, primero, alrededor de la verificación robusta de la parcela y del título. Ello implica confirmar la identidad registral del inmueble y revisar el Certificado de Título, su coherencia con la realidad física y la cadena de titularidad, así como verificar que el vendedor es el titular registral o que posee facultades válidas para transferir. En términos operativos, el Registro de Títulos es la institución que custodia y procesa actuaciones vinculadas al estado jurídico de los inmuebles, y mantiene trámites y certificaciones que permiten establecer, con evidencia documental, la situación registral de un bien (Registro Inmobiliario, s. f.). En adición, existe una certificación específica para acreditar el estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado del Certificado de Título, lo cual resulta particularmente útil cuando el comprador exige una constatación oficial del estatus registral antes de comprometer pagos significativos (Gobierno de la República Dominicana, s. f.).
Esta revisión no se limita a constatar “si hay título”. La diligencia debida examina si existen cargas y gravámenes susceptibles de afectar la compraventa, como hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres, restricciones registrales, o promesas previas que introduzcan riesgos de doble venta o de litigio. Dado que la Ley 108 05 contempla expresamente el registro de cargas y gravámenes y busca garantizar la legalidad de la mutación o afectación de derechos reales, la lectura crítica del expediente registral es un componente esencial de la gestión de riesgo (República Dominicana, Ley 108 05, 2005). En lenguaje empresarial, esto equivale a validar el “activo subyacente” antes de adquirirlo.
El segundo eje del servicio es la diligencia debida del vendedor o promotor, enfocada en su legitimación y capacidad jurídica para contratar. Cuando el vendedor es una sociedad, la revisión debe confirmar existencia, vigencia, órganos de representación y facultades del firmante a través del Registro Mercantil y los documentos corporativos pertinentes. Este paso, que con frecuencia se subestima, es determinante: un contrato firmado por una persona sin representación válida puede convertirse en un instrumento difícil de ejecutar, incluso si la narrativa comercial del proyecto es convincente. La diligencia debida, por tanto, actúa como un control de gobierno corporativo aplicado a la transacción, verificando que la voluntad contractual del vendedor esté jurídicamente bien formada y sea oponible.
El tercer componente, crítico en preventa, es la diligencia del proyecto y su ejecutabilidad regulatoria. Cuando “se va a empezar a construir ahora”, la compra deja de ser una adquisición de un inmueble terminado y pasa a ser, en gran medida, una exposición al riesgo de ejecución del promotor. En ese escenario, la debida diligencia revisa el paquete documental del proyecto y la disponibilidad de permisos o autorizaciones conforme aplique al tipo de obra y ubicación, y analiza si el cronograma y el esquema de pagos propuesto están alineados con hitos verificables y con condiciones suspensivas razonables. La intención no es burocratizar la compra, sino asegurar que el comprador no financie de forma desprotegida un proyecto cuyo avance no pueda medirse ni exigirse contractualmente.
Cuando el inmueble se enmarca en un régimen de condominio, la revisión añade un plano adicional de seguridad. La Ley 5038 sobre condominios regula la posibilidad de dividir la propiedad por unidades exclusivas y áreas comunes, y establece el régimen especial aplicable a ese tipo de inmuebles, lo que impacta la forma en que se constituye el proyecto, se registran derechos y se definen obligaciones de copropiedad (República Dominicana, Ley 5038, 1958). En términos prácticos, el comprador no solo adquiere una unidad, sino un paquete de derechos y obligaciones que deben estar correctamente articulados en la documentación del proyecto para evitar conflictos posteriores.
El cuarto eje del servicio, solicitado de manera recurrente por compradores internacionales, es la evaluación razonable de solvencia y capacidad de ejecución del vendedor o promotor. Conviene ser metodológicamente honestos: en el contexto dominicano, la disponibilidad de estados financieros auditados, información pública comparable o reportes crediticios corporativos estandarizados puede ser limitada. Por ello, nuestro enfoque no promete una auditoría financiera, sino una evaluación de fortaleza y capacidad operacional basada en evidencia documental aportada por el promotor, verificación de consistencia, y mitigación contractual del riesgo cuando la información sea incompleta. Este módulo suele incluir solicitud y análisis de documentación financiera disponible, certificaciones bancarias cuando proceda, identificación de estructura de financiamiento, revisión de proyectos ejecutados y en curso, y verificación razonable de contingencias relevantes. El resultado se expresa como un nivel de riesgo y confianza, acompañado de recomendaciones específicas para proteger el capital del comprador.
En esa línea, la ingeniería contractual se vuelve una herramienta de control de riesgo tan importante como el análisis registral. Un comprador en preventa debe negociar términos que traduzcan hallazgos de diligencia debida en protecciones reales: pagos contra avance comprobable, penalidades por incumplimiento, retenciones, condiciones suspensivas y, cuando sea viable, mecanismos de administración de fondos que reduzcan el riesgo de desvío. En el ordenamiento dominicano, la Ley 189 11 incorpora la figura del fideicomiso y crea un marco para impulsar el mercado hipotecario y estructuras fiduciarias que, bien diseñadas, pueden servir como arquitectura de protección en proyectos inmobiliarios (República Dominicana, Ley 189 11, 2011). Sin convertir cada operación en un proyecto financiero sofisticado, la debida diligencia responsable contempla estas herramientas cuando el perfil de riesgo lo justifica.
El entregable de nuestro servicio es un Informe de Diligencia Debida redactado con enfoque probatorio y ejecutivo. Ese informe integra los hallazgos registrales, corporativos y contractuales, identifica riesgos por categorías, y recomienda acciones concretas: desde subsanaciones previas al cierre hasta cláusulas que deben incorporarse o modificarse en la promesa de venta. Para clientes en Estados Unidos, este documento cumple una función adicional: sirve como evidencia de que la decisión de compra se adoptó con estándares comparables a un “legal due diligence” corporativo, lo cual es especialmente valioso cuando existen co inversionistas, asesores financieros o entidades bancarias revisando el expediente.
En síntesis, la due diligence inmobiliaria en la República Dominicana no es un gasto accesorio, sino una prima de control de riesgo. Su valor se mide por lo que evita: títulos defectuosos, cargas ocultas, vendedores sin legitimación, contratos desequilibrados, proyectos sin permisos suficientes o promotores cuya capacidad de ejecución no está demostrada. En un entorno donde la documentación puede ser abundante pero la verificación independiente es escasa, la diligencia debida convierte documentos en certezas y promesas en obligaciones exigibles. Nuestro bufete ofrece ese proceso con disciplina técnica, enfoque probatorio y un objetivo claro: que el cliente compre con seguridad jurídica, previsibilidad económica y mecanismos reales de protección.
~ C. Constantin Poindexter Salcedo, MA, JD, CPCU, MA2, AINS, AIS
Bibliografía
- Gobierno de la República Dominicana. (s. f.). Certificación de estado jurídico del inmueble.
- Registro Inmobiliario. (s. f.). Registro de Títulos.
- República Dominicana. (1958). Ley 5038 sobre condominios.
- República Dominicana. (2005). Ley 108 05 de Registro Inmobiliario.
- República Dominicana. (2011). Ley 189 11 para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso.